서울 주택 소유자 필수 확인! '보유세 폭탄' 피하고 세금 절약하는 3가지 핵심 전략

최근 서울 아파트 공시가격이 상승하면서, 많은 주택 소유자들이 “올해 보유세가 얼마나 오를까?”라는 걱정을 하고 있습니다. 특히 2025년부터 공정시장가액비율 조정, 종합부동산세 과세표준 변경, 재산세 공제 축소 등 세제 변화가 본격 적용되면서, 다주택자뿐 아니라 1주택자도 ‘세금 폭탄’의 직격탄을 맞을 수 있습니다. 하지만 제도를 정확히 이해하고, 합법적인 절세 전략을 세운다면 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 서울 주택 소유자가 반드시 알아야 할 보유세 절감의 3가지 핵심 전략을 쉽고 구체적으로 정리했습니다.

보유세 절세 전략 검토

 

■ 공시가격 상승 시대, ‘보유세’는 관리의 시대가 되었다

2025년 달라진 보유세 구조부터 이해하자

보유세는 재산세 + 종합부동산세(종부세)를 합친 개념으로, 주택을 보유한 기간 동안 매년 납부해야 하는 세금입니다. 올해(2025년)는 다음과 같은 변화가 있습니다.

 

항    목	2024년	2025년 변경 내용	영    향
공정시장가액비율	60%	80%로 상향	과세표준 증가 → 세금 상승
종부세 과세기준	1주택 12억, 다주택 6억	1주택 9억, 다주택 5억	대상 확대
재산세 공제율	최대 50%	35%로 축소	감면 축소
고령자·장기보유 공제	최대 80%	중복 공제 불가	고령 1주택자 부담 증가

즉, 같은 주택을 보유하고 있어도 2024년보다 2025년 세금이 20~30% 더 높아질 수 있는 구조입니다. 특히 서울 강남·용산·마포 등 공시가격이 10억 원을 넘는 지역은 세부담이 급격히 커질 것으로 예상됩니다.

팁: “보유세는 집값이 아닌 공시가격으로 계산된다”는 점을 반드시 기억해야 합니다.

보유세 절감 전략 ①

공시가격 및 시세반영비율 ‘이의신청’으로 절세하기

 

보유세의 기준이 되는 공시가격은 매년 국토교통부에서 고시하지만, 실제 시세보다 높게 책정되는 경우가 많습니다.
따라서 주택 소유자는 공시가격 이의신청을 통해 과세표준을 낮출 수 있습니다.

• 신청 기간: 2025년 4월 말 ~ 5월 말 (1개월간)
• 신청 방법: 국토부 ‘부동산공시가격 알리미’ 홈페이지 또는 시·구청 민원실
• 필요 서류: 실거래가 증빙자료(매매계약서), 인근 시세 비교표, 감정평가서 등
• 효과: 공시가격이 5%만 낮아져도, 보유세는 약 10~15% 절감

예를 들어, 공시가격 12억 아파트가 11.4억으로 조정될 경우
→ 종부세 과세표준이 9.12억 → 약 150만원 절세 효과 발생.

팁: 공시가격이 시세보다 10% 이상 높다면 반드시 이의신청을 해보는 것이 좋습니다.

보유세 절감 전략 ②

‘세대 분리’ 또는 ‘공동명의 전환’으로 과세표준 낮추기

 

보유세는 ‘1세대 단위’로 과세되므로, 세대 내에 여러 주택이 있으면 합산되어 종부세가 폭증할 수 있습니다.
이를 줄이는 가장 현실적인 방법이 세대 분리 또는 공동명의 전환입니다.

 

① 세대 분리 절세법

• 부모와 자녀가 별도의 주소로 세대를 분리하면 각각 1세대 1주택 기준으로 계산됩니다.
• 단, 자녀가 실제로 독립생활을 해야 하며, 만 30세 이상 또는 소득이 있는 경우만 인정됩니다.

② 공동명의 전환 절세법

• 부부가 공동명의로 전환 시 각자 1인당 6억 원(합산 12억 원)까지 공제가 적용됩니다.
• 단, 등기이전 시 취득세(2%)와 법무비용이 발생하므로, 세금 절감액과 비교해 판단해야 합니다.

예시: 공시가격 14억 원 아파트
→ 단독명의 시 종부세 약 180만원
→ 공동명의 전환 시 종부세 약 95만원으로 절감

팁: 세대 분리는 ‘실거주 증빙’이 있어야 인정되며, 단순 주소 이전은 국세청에서 추후 소명 요청을 받을 수 있습니다.

 

보유세 절감 전략 ③

고령자·장기보유 세액공제 최대한 활용하기

 

1주택 보유자라면 장기보유공제 + 고령자공제를 함께 적용받을 수 있습니다. 다만, 2025년부터는 두 공제 중 유리한 한 가지만 선택해야 합니다.

구  분	조  건	공제율	비  고
장기보유공제	보유기간 5년 이상	최대 50%	15년 이상 시 최고
고령자공제	만 60세 이상	최대 40%	연령별 차등 적용
중복 공제 (2024년까지)	최대 80%	2025년부터 폐지	주의!

따라서 고령자라면 보유기간과 연령을 비교하여 유리한 공제를 선택해야 합니다. 예를 들어, 68세(고령자 30%) + 15년 보유(장기 50%)라면 장기보유공제를 선택하는 것이 더 유리합니다. 또한 1주택 장기보유자(공시가격 9억 이하)는 재산세 20~30% 추가 감면도 가능합니다.

팁: 세액공제 신청은 국세청이 자동 적용하지 않으므로, 반드시 종합부동산세 신고 시 본인이 직접 선택해야 합니다.

보유세 부담 줄이는 추가 팁

보유세는 단순히 절세 테크닉만으로 줄이는 것이 아니라, 관리 습관과 신고 전략이 병행되어야 합니다.

• ① 공시가격 공시일(4월) 이후 매매는 세금 반영 시점 주의
  → 4월 1일 이전 매도 시 해당 연도 보유세 면제, 이후 매도 시 납부 의무 발생.
• ② 임대주택 등록 활용
  → 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 제외 혜택 가능(단, 등록 요건 충족 필수).
• ③ 자동이체 할인 및 분납제 활용
  → 재산세와 종부세 모두 분납 신청 가능하며, 카드 납부 시 포인트 적립 혜택도 있음.

팁: 보유세를 ‘줄이는 것’보다 더 중요한 건 ‘예상 세부담을 미리 계산하고 계획하는 것’입니다.

■ 자주 하는 질문(FAQ)

Q1. 1주택인데도 종부세 고지서를 받았어요. 왜 그런가요?
공시가격이 9억 원을 초과하거나, 세대 분리가 인정되지 않은 경우 종부세 부과 대상이 될 수 있습니다.

Q2. 부부 공동명의로 바꾸면 향후 양도세가 늘어나지 않나요?
일부 경우 양도세 비과세 요건(1세대 1주택) 판정 시 불리할 수 있습니다. 따라서 장기 보유 계획이 있다면 공동명의 전환이 더 유리합니다.

Q3. 세무사 도움 없이도 직접 신고할 수 있나요?
국세청 홈택스 ‘보유세 자동 계산기’를 활용하면 간편하게 예상세액을 확인하고 공제 선택을 직접 적용할 수 있습니다.

■ 결 언

서울의 집값이 오를수록, 보유세는 ‘투자의 결과’가 아니라 ‘관리의 능력’이 됩니다. 공시가격 확인 → 세대 분리·공동명의 검토 → 공제 적용 순으로만 정리해도 세금 부담은 절반 이상 줄일 수 있습니다. 정책은 바뀌지만, 세금은 준비한 사람에게 유리하게 작동합니다. 올해는 ‘보유세 폭탄’을 피하는 대신, 합법적 절세의 전략가가 되어 보시기 바랍니다.

 

 

한 줄 요약
2025년 보유세 부담을 줄이려면 공시가격 이의신청, 공동명의 또는 세대분리, 공제 선택 전략을 꼭 병행해야 합니다.

 

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